С каждым днем жилищно-коммунальная реформа набирает обороты, и одним из ее направлений стало создание ТСЖ. Представители всех уровней власти убеждают нас в необходимости взять в свои руки управление нашими домами путем создания товариществ собственников жилья. С одной стороны, казалось бы, с этим призывом можно согласиться. Сейчас, когда работа управляющих компаний не оправдывает наших финансовых затрат на коммуналку, возможно, и впрямь настало время пересмотреть свои взгляды на управление жильем. Потому, как предполагается, что при ТСЖ улучшится состояние жилфонда. С другой стороны, дело это новое и, как и в любом новшестве, при тщательном рассмотрении в нем найдутся не только «плюсы», но и «минусы». Проблем здесь может возникнуть масса, и прежде, чем принимать решение, люди должны знать о них, чтобы выбор был осознанным и ответственным. Хотя, как показал опыт бесед с председателями существующих в городе ТСЖ, многие «минусы» легко превращаются в «плюсы» при наличии в товариществе грамотного управляющего.

Итак, что же такое ТСЖ - очередная «заманиловка» или спасение от всех «коммунальных бед»?! Мнения на этот счет существуют самые разные. Кто-то бьет себя в грудь, утверждая, что ТСЖ на сегодня - панацея, кто-то хочет полностью отдаться в руки управляющих компаний, лишь бы ничего не менять в этой жизни, а кто-то все еще на распутье. Но в любом случае перемены коснутся всех. Уж будьте уверены! В этом смысле интересен опыт тех, кто уже сделал свой выбор и взял на свои плечи непростую ношу по содержанию и эксплуатации своих домов или решил этого не делать.


НАЧАТЬ БЫ С РЕМОНТА...

Вот что рассказала Надежда Кашкова, жительница дома №64 по ул. Володарского, в котором планировалось создание ТСЖ:

- Идея создания товарищества собственников жилья в нашем доме возникла уже давно. Многих не устраивает работа ЖЭУ. К тому же, в свете последних событий с доначислениями в квитанциях, которые нам рассылала УК-1, мы еще раз убедились в том, что настало время брать управление домом в свои руки. Сами понимаете: ни ремонта в подъездах, ни благоустройства во дворах - деньги берут неизвестно за что! Мы не отказываемся платить, но и вы будьте любезны выполнять те работы, что входят в обязанности компании.

Вот мы с соседкой и решили разузнать все о товариществе собственников жилья, для чего пригласили специалиста отдела ТСЖ на общедомовое собрание. Надо сказать, что не очень нас убедили его слова. Приняли решение поднабраться дополнительных разъяснений из СМИ и Интернета. Но там столько информации, что мы просто встали в тупик. Все же выяснилось: для того, чтобы получить финансирование на капитальный ремонт нашего старого дома, первоначально мы должны организовать ТСЖ. Но это слишком рискованный шаг! Почему бы коммунальщикам сначала не отремонтировать наш дом, а уж только потом отдать его в управление жильцам? К тому же настоящее время у нас возникло слишком много вопросов по самой работе ТСЖ, ответы на которые мы нигде не находим.


ДОМУ НУЖЕН ХОЗЯИН!

Чтобы услышать мнение председателя действующего ТСЖ, отправимся на ул. Декабристов.

Товарищество «Железнодорожник» управляет небольшим четырехэтажным домом старой серии, так называемой «хрущевкой», построенной больше сорока лет назад. Такие дома найдутся в каждом районе города. «Возраст» жилья приличный для того, чтобы здание и вместе с ним все коммуникации пришли в плачевное состояние. Однако полного обветшания, как в большинстве подобных домов, не случилось лишь по той причине, что изначально это был еще советский жилищно-строительный кооператив (ЖСК), и люди старались поддерживать порядок как внутри здания, так и на дворовой территории. Этот дом отличается от муниципальных ухоженным двором и чистыми, отремонтированными подъездами. Вот уже долгие годы председателем здешнего товарищества является Нина Захарова.

- Одними из первых, в 1999 году, мы реорганизовались из ЖСК в ТСЖ, - рассказывает Нина Фёдоровна. - Сначала, несомненно, трудности были. Мы фактически шли вслепую. Взносы собирались ни шатко ни валко, больших работ не проводили. Занимались только мелким ремонтом: подвал починить, чердак подлатать. А вот когда нас стали воспринимать как самостоятельное ТСЖ, мы начали напрямую заключать договора с организациями - поставщиками коммунальных услуг: «Водоканалом», «СТЭКом», «Спецавтохозяйством» и др. А если нужен был ремонт общего имущества, то деньги на него копили отдельно от квартплаты - разовыми сборами.

Какие у нас проблемы? В первую очередь, хлопоты с бумагами! «Развелось» слишком много постановлений, все юридические тонкости которых знать просто невозможно. К тому же ресурсоснабжающие организации и банки постоянно меняют свои реквизиты, а это лишние проблемы в оформлении договоров и квитанций.

- «Самараэнерго» тоже приносит немало хлопот, - продолжает Нина Фёдоровна. - Одним из нововведений организации стала оплата тарифов за «передачу энергии по электропроводам». Вот и понимайте, как хотите! Жильцам, естественно, такие новшества пришлись не по нраву, им сложно объяснить, почему придется доплачивать лишние два рубля за каждый киловатт. Приходится спорить и вести разъяснительную работу.
Дам совет: любому управляющему ТСЖ, приступая к работе, нужно быть готовым к тому, что отношения с собственниками не всегда складываются гладко. Было и такое, что я уходила почти на два года из председателей. Только вот пришли за мной мои «сотоварищи» и попросили вернуться. Люди разные, но все же взаимопонимание можно найти со всеми. Однажды к нам приезжал мужчина из Ульяновска, так в его управлении десять домов, и ничего: справляется! Но, я считаю: для того, чтобы содержать в порядке вверенный тебе жилфонд, больше трех домов объединять в ТСЖ нельзя.

- Трудно работать с теми, кто имеет задолженности, - сетует Н.Захарова, - в таких квартирах приходится отключать электроэнергию. Но в нашем доме сейчас лишь одна семья имеет долги. Что же касается сумм самой квартплаты, то у нас, по сравнению с муниципальными домами, она меньше раза в три, а за отопление мы платим только в зимний период.

Есть в создании ТСЖ и другие положительные моменты. Если будет честный «хозяин» в товариществе, то и каждая копейка пойдет в дело. Но и при плохом председателе жильцы могут проконтролировать расход средств на коммуналку. В любом случае, несмотря на бумажную волокиту, о которой я говорила, лучше самим решать свои проблемы. Сейчас я могу с уверенностью сказать, что члены нашего ТСЖ научились жить только за свой счет и нести ответственность за общее имущество.

Мое мнение таково: ТСЖ на сегодняшний день необходимы, но при разумном председателе, контроле расходования финансов и поддержке властей. Иначе дома с такими управляющими компаниями, какие работают у нас в городе, просто развалятся.

 
ЗДЕСЬ ЧИСТО, СВЕТЛО И ТЕПЛО.

Своим опытом работы в ТСЖ с нами поделилась и Таисия Андреева, председатель товарищества «Западный», созданного в доме N89 по ул. Хвалынская.

Это небольшой пятиэтажный дом самой обычной архитектуры, построенный тринадцать лет назад. В подъездах чисто, нет привычных надписей на стенах и грязи. Исходя из вкусов и финансовых возможностей жильцов, сделан ремонт. Где-то он обошелся дороже, где-то дешевле. Словом, все устроено разумно.

- Наше ТСЖ было создано сразу при сдаче дома, и в настоящее время больших проблем в его работе нет. Текущие вопросы понемногу решаются. Формы договоров с поставщиками услуг наработаны в течение нескольких лет.
Самое главное - сейчас у нас чисто, светло и тепло, а все остальное - дело наживное, - считает Таисия Фёдоровна. - Отношением жильцов к дому, двору и ко мне как председателю я довольна. Мы как большая, дружная семья, а в ней бывает всякое. Главное - мы ощущаем себя хозяевами положения. Захотели - делаем ремонт подъезда, захотели - меняем стояки.

За текущее содержание жилого дома мы платим по общегородским тарифам через сберкассу. Так же, как и остальные горожане, производящие оплату коммунальных услуг от УК. Разница лишь в том, что в муниципальных домах не видно работы коммунальных служб, а у нас - каждая копейка и на виду, и - в дело.

Конечно, были и у нас неплательщики. Сначала я предупредила их в письменной форме о наличии долга по квартплате, а затем пришлось отключать электроэнергию. Но в настоящее время эти жильцы, увидев отдачу от вложенных средств, стали возвращать долги.

При всех сложностях все же лучше жить в ТСЖ, чем в муниципальном управлении. Мы имеем возможность это сравнивать: соседний дом является муниципальным. В одной из бесед со специалистами отдела ТСЖ нам предложили рассмотреть вопрос о присоединении соседей к нашему товариществу. Я для интереса сходила в тот дом, посмотрела на их разболтанные коммуникации, на облупленные стены в подъездах и ужаснулась, как все запущено! Для того, чтобы создать там эффективно работающее товарищество, необходим капитальный ремонт. А начинать с нуля нет смысла. Так что пока дома-развалюхи брать под свою опеку мы не готовы.

Я считаю, что в нынешних условиях товарищества собственников жилья - наиболее выгодный вариант управления домом для людей. Но главное в организации работы ТСЖ - грамотный председатель. Он должен в полной мере понимать свою ответственность, разбираться в коммуналке. Хотя бы для того, чтобы суметь оценить качество и стоимость необходимых ремонтных работ. И еще: жители должны проявлять высокую порядочность: в доме, где создано товарищество, должна соблюдаться стопроцентная оплата жилья.


СКВОЗЬ «БУМАЖНЫЕ» ТЕРНИИ

Так с чего же начать организацию ТСЖ? Как собрать необходимые документы и провести мониторинг оборудования жилого дома? Вот взгляд на проблему изнутри. От человека, который не понаслышке знает о трудностях, стоящих сейчас перед вновь образующимися товариществами. Анатолий Черный, пока еще «несостоявшийся» председатель ТСЖ «Престиж»:
- Наш дом по пр. 50 лет Октября, 59 в свое время был построен «Стройпластиком». В 2000 году передан муниципалитету. Правда, перед этим был выполнен хороший ремонт. К сожалению, в то время не было инициативного человека, который смог бы возглавить ТСЖ. Но в 2005-ом жители вновь обратили внимание на этот вопрос, и ТСЖ «Престиж» нами было все же организовано. Вот с тех пор и пошли наши мытарства. Кучу всевозможных бумаг, которые мы должны были оформить, возвращали нам по нескольку раз, мотивируя это неправильным оформлением. К тому же коммунальные службы всячески препятствовали такой работе.
Сейчас, когда российские законы в вопросах ТСЖ повернулись к гражданам лицом, власти стали обращать внимание на существующие товарищества, но к нам почему-то это не относится! Я самолично отправил не одно письмо в комитет ЖКХ, управляющую компанию, но пока «воз и ныне там».

На сегодняшний день основные проблемы у нас возникают с энергетиками. Точнее, с оформлением договоров, в том числе и с «Самараэнерго». Эта организация выставила нам условие: замена счетчика. Другими словами, старый домовой счетчик мы должны поменять на новый - электронный. Но чтобы это выполнить, необходимо заказать разработку технической документации. То же самое и с приборами учета тепло - и водоснабжения. Затраты, судя по всему, предстоят немалые! К тому же у нашего дома нет технического паспорта, потому как в свое время здание передавалось без документов. А подготовка этих бумаг тоже стоит больших денег.

Вот и получается, что ТСЖ наше хотя и создано, но из-за препятствий, о которых я рассказал, не работает. В настоящее время я пытаюсь заключить договора на электроснабжение. Как говорится, есть желание создать ТСЖ, есть уверенность в том, что это выгодно самим жильцам нашего дома, но помощи пока нет ни от коммунальщиков, ни от отдела ТСЖ, к сожалению.


УЧЕСТЬ И ОБРАТНУЮ СТОРОНУ МЕДАЛИ

Своим мнением поделился и опытный юрист, не один год проработавший в коммуналке и по понятным причинам пожелавший остаться не названным:

- Несмотря на то, что ТСЖ - идеальный вариант будущего управления жильем, подводных рифов в этом вопросе предостаточно. Самая большая проблема - изношенность нашего фонда. Мало кто захочет «поднимать целину» на руинах. Хорошо, когда дом большой, девятиэтажный. В нем проживает достаточное количество жильцов, и сбор квартплаты хоть как-то сможет поправить коммунальные дела собственников. А как быть двухподъездным малоэтажкам, где жителей десять человек и те - пожилые люди!

Второй немаловажный момент: председателям не хватает профессиональной подготовки. Собственники, берущие на себя обязанность управления ТСЖ, часто случайные люди. А ведь современный жилой дом - это сложное инженерное сооружение. Горячее водоснабжение, отопление, электрические установки, лифты - все это требует специальных знаний, навыков в эксплуатации и содержании. Кроме того, управляющий ТСЖ при подписании договоров с ресурсоснабжающими организациями должен отстаивать права жителей дома, знать законы, которые позволят ему грамотно общаться с налоговыми и другими органами. Да, председатель ТСЖ - фигура ключевая и обязанности у него серьезные. Нужно правильно распределять собранные с собственников денежные средства, своевременно перечислять их поставщикам услуг, формировать бюджет своего дома, рассчитывать тарифы с учетом специфики здания. Конечно, сегодня при комитете ЖКХ создан отдел ТСЖ, но там не могут дать всей информации, необходимой для управления домом.

С первого взгляда, в ТСЖ привлекает возможность самим устанавливать тарифы на содержание и обслуживание общего имущества дома. Казалось бы, на этом можно существенно сэкономить. Но далеко не всегда! Когда ТСЖ создается в новых домах, в первое время люди действительно тратить будут немного. Но через три-пять-семь лет потребуются затраты, вкладываться все равно придется.

Что касается разовых сборов средств на ремонт дома, как в случае с ТСЖ по ул. Декабристов, это дело спорное. Потому как захотят ли, к примеру, жители нижних этажей платить за ремонт лифта или кровли? Или жильцы верхних квартир - оплачивать установку двери с домофоном? Ведь это немалые деньги.

И все же большинство наших собеседников высказываются «ЗА» создание ТСЖ. Сызранцы понимают: управляющая компания - частное предприятие, цель любого из последних, как сказано в законодательстве, получение прибыли. Вот только создавать товарищества люди хотят не на пустом месте. Ведь сказал же в своем выступлении по телевидению 4 декабря премьер-министр России В. Путин: «Дома товариществам по жилью нужно передавать в надлежащем состоянии».

Наталья Козырева
ВВС №51
20 декабря 2008