маленькая Сызрань - о Сызрани

https://www.syzran-small.ru/pages-308		 Распечатать

Наш выбор - ТСЖ



На сегодняшний день только чуть более 5% всего жилого фонда в России охвачено ТСЖ, а сама форма управления жилыми зданиями САМИМИ ЖИЛЬЦАМИ воспринимается как "чуждая", созданная для нужд государства с целью свалить с себя ответственность за состояние жилого фонда. Это, действительно так, но в то же время, управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением общественного самоуправления.

Если подойти ответственно и грамотно к организации Товарищества, правильно, с привлечением компетентных административных структур, провести всю подготовительную работу, проявить внимательность при выборе председателя и Правления ТСЖ, контрольно-ревизионной комиссии, а, в дальнейшем, установить общественный контроль над их деятельностью и, особенно, заключением договоров, стараться принимать участие во всех мероприятиях ТСЖ, то можно значительно улучшить свои условия проживания.

ТСЖ предоставляет большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир, позволяя наиболее эффективно использовать вложенные в квартиру средства. Тем не менее, сегодня ТСЖ остаётся самой неразвитой сферой ЖКХ. Одна из причин этого - отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом.

Большинство граждан психологически не готово взять на себя ответственность за управление собственным жильем. Они не имеют опыта владения собственностью. Останавливает боязнь остаться один на один со своими проблемами.

Многих жителей нашего города пугает именно это, когда им предлагают объединиться в Товарищества собственников жилья в то время как на сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир, и самое главное, возможность контроля над расходованием средств, которые последние выплачивают в виде квартплаты.

Выбор способа управления жилыми помещениями
Если дом новый, или в нем дорогая аренда (например, потому что он расположен в центре города или на оживленной магистрали) - ТСЖ выглядит рациональным выбором.

Если дом небольшой, ветхий, и он расположен в глуши - более разумно выбрать непосредственное управление и создать орган ТОС, объединяющий таких же, как вы.

Если вы предприимчивы и дом достаточно большой (оптимально - более 300 квартир) - можно попробовать сделать собственную управляющую компанию и взять управление ЖКХ в собственные руки.

Непосредственное управление
Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы - нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, легче контролировать тарифы и качество услуг ЖКХ.

Очень серьезный минус - здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши, труб, лифтов и других необходимых капитальных затрат. Единственный путь обхода этой проблемы - создание органов территориального общественного самоуправления (ТОС), которые имеют право аккумулировать на своих счетах требуемые средства, при этом не подвергая риску банкротства расположенные на своей территории отдельные дома.

Выгоды от участия в ТСЖ:

Альтернативой ТСЖ является предоставление управления своим жильем Управляющей Компании (УК). В данный момент её функции выполняет ЖЭС (Жилищно-эксплуатационная служба). Как она сейчас работает - с таким качеством и будет работать дальше. Вря д ли можно надеяться на улучшение обслуживания Управляющими Компаниями без создания конкурентной среды, особенно, многочисленных ТСЖ.

В Жилищном Кодексе названа еще одна форма управления собственностью в виде квартиры - Непосредственное Управление (НУ). Это, когда сам владелец жилья лично, без посредников (ТСЖ И УК) заключает договора на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание своей собственности, а для решения общих вопросов по управлению жильем выбирает Совет дома, который занимается проблемами общей долевой собственности. В некоторых городах именно она получила большее развитие. У каждой из трёх форм (ТСЖ, УК, НУ) есть свои недостатки и преимущества.

К 1 января следующего года мы все должны будем сделать выбор одной из трёх вышеназванных форм управления и для этого необходимо провести общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме, правильно оформить протоколы, реестры, листы регистрации и т.д. Мы готовы вам помочь. С февраля наше Общество защиты прав потребителей проводит семинары по информированию населения о сути предстоящих изменений в жилищной сфере, о том, как осознанно взвесить все "ЗА" и "ПРОТИВ" той или иной формы управления своим собственностью (жилищем), как правильно оформить свой выбор. Эта работа осуществляется при финансовой поддержке Правительства Самарской области, поэтому для граждан семинары и консультации проводятся бесплатно.


Создание ТСЖ
Начинать кампанию по выбору способа управления надо с создания инициативной группы, которая должна будет направить Обращение в администрацию города.

Инициативная группа обращается к главе администрации города с заявлением, в котором следующие пункты должны быть обязательно:
Примечание. Список квартир с указанием площади необходим как для проведения общего собрания (основной документ для процесса Регистрации участников), так и для дальнейшей работы;
Примечание. Подбор кандидатуры Представителя осуществляет Администрация района по месту нахождения Многоквартирного дома и представляет (по утвержденной Типовой форме) кандидатуру Представителя для согласования и оформления доверенности в муниципалитете.

Остальные пункты заявления могут содержать пожелания жильцов.
Например:
а) включение дома в адресную программу капитального ремонта,
б) требование КОМПЕТЕНТНОГО проведения обследования дома на предмет определения степени изношенности инженерных сетей и санитарно-технического оборудования,
в) пределение подробного перечня мероприятий по проведению капитального ремонта дома,
г) необходимости определения границ придомовой территории, помощь в подборе помещения для проведения собрания.

Типовое решение инициативной группы жителей по выбору формы управления домом.

Общее собрание, как и голосование по вопросам повестки дня, можно проводить как в очной, так и в заочной форме. Можно начать собрание очно и по подъездам, и обеспечить совместное присутствие собственников квартир или их представителей на собрании и принятие решений по вопросам, включенным в повестку дня путем голосования, а, в дальнейшем принять решение о проведении голосовании в заочной форме.

Важно, вообще, провести общее собрание собственников и голосование о выборе формы управления собственностью в виде квартиры в многоквартирном доме (ТСЖ. УК, НУ) и правильно грамотно оформить протоколы и бюллетени. Затем можно принятое решение изменить. Провести новое общее собрание собственников и выбрать другую форму управления своей собственностью.

Формы документов:
(формат: Microsoft Word)

Каким образом ТСЖ построить отношения с собственниками помещений, не пожелавшими стать его членами?

В доме, где действует ТСЖ, собственники помещений, не вступившие в товарищество, обязаны заключить с ТСЖ договор на содержание и ремонт общего имущества в доме. Причем договор должен быть заключен с каждым собственником отдельно. Утверждение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, коммунальных и прочих услуг ТСЖ происходит на общем собрании членов ТСЖ. На собрание могут быть приглашены и собственники, не вступившие в ТСЖ, но они не имеют права голосовать. Однако, в протоколе должно быть отражено их мнение.

Проект договора с указанием обязательных условий подготавливает правление ТСЖ, затем передает его каждому собственнику помещения, не являющемуся членом ТСЖ, для ознакомления и подписания. При отказе собственника подписывать договор, правление ТСЖ может подать в суд заявление о понуждении его заключить договор. В судебном заседании решаются и все остальные спорные вопросы взаимоотношений в ТСЖ. Решение вопроса зависит от качества собранных и предоставленных суду доказательств (протоколов, актов, экспертных заключений и т.д.).


Управление ТСЖ
Обязано ли ТСЖ заключать договор с поставщиками жилищно-коммунальных услуг на предлагаемых ему условиях?

Поиск поставщиков, предоставляющих ЖКУ, осуществляют члены правления ТСЖ и/или общее собрание членов ТСЖ. Они могут применять любые способы и формы отбора поставщиков. Статья 421 Гражданского кодекса РФ закрепляет принцип свободы договора, который означает, что условия договора должны определяться по усмотрению сторон. Правление ТСЖ может предложить свой вариант проекта договора. Подписание договора осуществляется после согласования всех разногласий.
Про целевые расходы ТСЖ.

Ключевое слово тут "целевые", не допускается расходование средств на другие цели. Основным документом для оправдания целевого назначения средств является смета, утвержденная общим собранием. "Так как запланировать все расходы весьма проблематично", то на начало текущего года смета утверждается по предполагаемым цифрам, в течение года она может корректироваться (общим собранием), а в конце года обязательно (!) Утверждение фактической сметы. Другими словами, по концу отчетного периода, бухгалтер ТСЖ делает отчет о доходах и расходах, типа: - За прошлый год мы от жильцов получили 300 рублей, из них по смете на уборку двора приходилось 5 рублей, а 295 - на обслуживание лифтов. Однако, фактически обслуживание дома нам обходилось в 200 рублей, а на уборку двора мы потратили 50 рублей. Предлагаю утвердить фактическую смету в размере 250 рублей, а 50 рублей образовавшегося излишка пустить в счет платежей будущего года или израсходовать на строительство детской площадки. При голосовании вы своим голосом можете влиять на принимаемое решение.

В ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, благоустройство детских площадок, установку приборов видеонаблюдения в подъездах, приобретение и установку приборов учета и т.п. Жильцы сами решат, что ремонтировать в доме - лестницы, внутренние инженерные сети, крышу, лифты, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, устанавливают порядок сбора денежных средств на ремонт, для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома. Товарищество может привлекать для выполнения некоторых видов работ на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. В конце концов, при управлении многоквартирным домом собственникам, так или иначе, придется больше общаться друг с другом. Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу. Сообща легче решать проблемы коммунального обслуживания, контролировать их предоставление.
Кто принимает решение о затратах?

Кто принимает решение о затратах, прямо не предусмотренных бюджетом ТСЖ (из накопленного остатка или экономии) - Правление, Председатель Правления, Управляющий, Общее собрание? Есть ли правила обращения с накопленным остатком (экономией) - переносить на следующий период, тратить по чьему-то усмотрению и т.п.?- Это вопросы утверждения сметы, они в компетенции общего собрания, и могут быть определены в УСТАВЕ ТСЖ. Выглядит это так:
1. В начале года на общем собрании утвердили смету.
2. В конце года отчетное собрание. Отчёт Ревизионной комиссии. Утверждение отчёта. Решение о направлении свехсметных доходов на уставные цели.

Нужно учесть, что ТСЖ - некоммерческая организация. Извлечение прибыли от деятельности ТСЖ, в том числе предоставления платных услуг, сдачу в аренду помещений, крыши, подвала, не должно быть её целью. Все доходы (это ещё не прибыль) направляются на выполнение Уставных целей, т. е. улучшение жилищных условий (благоустройство подъездов, придомовой территории, оборудование детских и спортивных площадок, погребов, автостостоянок, территорий для выгуливании животных, озеленения, фонтанов, бассейнов, соляриев и т. д.

Кто должен осуществлять контроль качества предоставляемых ЖКУ? Как должны фиксироваться факты недопоставки?

Контроль качества ЖКУ, предоставляемых по заключенным договорам, могут осуществлять работники ТСЖ (инженер-диспетчер), председатель и/или члены правления, сами пользователи услуг. При обнаружении отклонений от установленного качества член ТСЖ/собственник помещения должен уведомить об этом указанных лиц. Если причины отклонений от качества ЖКУ неизвестны, то факт непредоставления ЖКУ либо снижения качества их предоставления должен быть проверен. По результатам проверки составляется акт о непредоставлении услуг (или о предоставлении услуг ненадлежащего качества). Если же причины предоставления некачественных ЖКУ известны, то в специальном журнале делается отметка о поступившей заявке от члена ТСЖ/собственника помещения. Следует иметь ввиду, что все документы, фиксирующие факт непредоставления или предоставления ЖКУ ненадлежащего качества, являются основанием для перерасчета платежей за предоставленные жилищные/коммунальные услуги.

ГАРАНТИЕЙ ТОГО, ЧТО ВАС БУДУТ ОБСЛУЖИВАТЬ КАЧЕСТВЕННО И БЕЗУПРЕЧНО МОЖЕТ СЛУЖИТЬ ТОЛЬКО ПОДПИСАНИЕ ПРОТОКОЛА О НАМЕРЕНИЯХ ИЛИ ДОГОВОРА


Надо знать!
ЧТО ВАМ НУЖНО ЗНАТЬ О ДОГОВОРЕ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ?

Если Вы хотите за свои деньги получить то, что Вам НАДО:
До проведения голосования по выбору Управляющей Компании потребуйте от кандидата на УК предоставления Протокола о намерениях, подписанного обоими сторонами, Т.е Вами и УК. Это тот же договор. Протокола вы можете требовать через суд заключения Договора на условиях, согласованных в Протоколе о Намерениях.

ТРИНАДЦАТЬ ЗАПОВЕДЕЙ ПО СОСТАВЛЕНИЮ ЗАЯВЛЕНИЙ, ПРЕТЕНЗИЙ, ЖАЛОБ, ИСКОВ И ДРУГИХ ОБРАЩЕНИЙ.

   1.  Все документы должны подаваться только в письменном видеи как. минимум в двух экземплярах, один экземпляр с отметкой о принятии документа должен оставаться у Вас.
   2. Отметка о принятии документа в соответствующую организацию должна содержать дату принятия, разборчиво написанную фамилию и должность принявшего ее работника.
   3. Можно отправлять документ заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязательно проверьте, что работник почты правильно указал название организации, куда послано обращение.
   4. Не забудьте сохранить почтовые квитанции.
   5. СОХРАНЯЙТЕ У СЕБЯ ПОДЛИННИКИ АБСОЛЮТНО ВСЕХ ДОКУМЕНТОВ, КАСАЮЩИЕСЯ РЕШАЕМОЙ ПРОБЛЕМЫ.
   6. Знайте полное точное наименование и точный адрес той организации, в которую обращаетесь.
   7. Само обращение в организацию составляется следующим образом: в правом верхнем углу указываются точное название организации, ее адрес, фамилия и инициалы руководителя организации (если Вы их знаете),
   8. затем указываете кто обращается ( обязателен адрес и другая контактная информация),
   9. отступив от написанного одну строку, Вы пишете в центре "ЗАЯВЛЕНИЕ", ("ПРЕТЕНЗИЯ", "ЖАЛОБА"),
  10. Многословные, написанные неразборчивым почерком, на маленьких листках бумаги и не содержащие конкретных сведений и точного перечня требований Ваши обращения могут остаться без удовлетворения.
  11. Никогда не отступайте на пол - дороге. Лучше не начинайте ничего, если не уверены, что у Вас хватит сил довести все до конца. Если заранее не нашли себе помощников, то надейтесь только на свои силы.
  12. Просчитайте заранее все возможные варианты решения Вашей проблемы, выберете два - три наиболее приемлимых и устремите свои усилия в этом направлении.
  13. Не ставьте перед собой одновременное решение нескольких проблем.

Другие материалы:



О проекте
Проект выполняет Общество защиты прав потребителей как общественная организация наиболее заинтересованная в решении проблемы постоянного нарушения прав жителей, причем не только многоквартирных домов, но и частного сектора. СОЗПП - одна из самых старейших в нашем городе (организована в 1992 году) правозащитных организаций, распространяющая свою деятельность на неопределенное число граждан.

Мы являемся членами Союза потребителей России, (председатель - Депутат Государственной Думы Пётр Борисович Щелищ). Сфера нашей деятельности - правовое просвещение потребителей, консультирование по правовым вопросам защиты прав потребителей, досудебное урегулирование споров по потребительским делам, подготовка и проведение судебных дел, представительство в судебном заседании.

Со времени своего основания мы находимся на самофинансировании.

Осуществление проекта "НАШ ВЫБОР - ТСЖ" проводится в рамках Программы нашего общества по оказанию содействия работе КТОСов, ТСЖ и защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, которая действует уже в течение нескольких лет и успешно выполняется.

Исполнители проекта считают, что только объединившись в ТСЖ жители многоквартирных домов могут полноценно противостоять произволу жилищно-коммунальных структур.

Руководитель проекта - А. МАСТЕНИЦА, ПРЕДСЕДАТЕЛЬ СЫЗРАНСКОГО ОБЩЕСТВА ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ.

| 26.10.2007 10:29